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国际品牌如何成功进入中国酒店市场

      如果你是准备进入中国酒店市场的房地产开发商,请记得不要用原来评估房地产市场开发潜力的方法来评估中国房地产市场。
  

中国市场简介

     中国房地产市场与其它国家房地产市场不同,如果不遵循中国房地产市场的发展规律,其结果很可能就是到头来空手而归。

     长久以来,中国就像一个等待挖掘的宝藏,对西方商人有着巨大吸引力。许多不熟悉中国的西方人视中国为势不可挡的经济强国,中国通过发展社会主义特色的市场经济正日益成为世界经济的主宰。

     虽然中国发展的是市场经济,但是很多国外商人都认为中国市场非常难进,更不用说获得巨大成功。房地产投资领域尤其如此,像中国这样一个大国,情况又极其复杂、不可一言而尽。看一下有关国际学生报道,每年国际留学生考试,上海学生在数学、理工科、阅读考试中都名列前茅,但是了解中国的人都认为中国的教育还有一段很长的路要走,上海学生与中国农村学生的差距比上海学生与纽约学生的差距还要大。

     同样,国外投资者对中国酒店业也算是不甚了解。对于国际社会来说,中国目前开发筹建的酒店数量非常之大,很多国际酒店品牌都在积极扩张自己的品牌。这样会给人一种假象,认为中国酒店市场非常繁荣且有利可图。就中国很多城市来说,这一情况并不属实。

     那么国际酒店品牌如何才能成功地进入中国酒店市场? 关系

     关系既人脉。如果外国投资者想进入中国房地产市场,政府人脉资源尤其重要。土地开发一般都需要政府进行审批,为了拿地,首先要提前与中国政府打好关系。

     实际上,中国地方政府是房地产开发的主要推动者,他们希望寻找到愿意与政府合作的房地产开发公司,尤其是大的房地产开发商或者是香港的房地产开发商。很多国外的开发商进入中国,并没有政府人脉关系。所以,他们必须与当地开发商合作拿地,寻找当地开发商合作又是另一棘手的问题。

    寻找当地开发商合作

     寻找当地开发商并非易事,既要利益契合,又要具有相同的战略愿景;既要具有相同的管理理念,又要具有优质的政府人脉资源。如果没有当地政府人脉资源,那么将一事无成。

    拥有政府人脉,找到合适的开发商能够让国外酒店品牌成功进入中国市场,但是并不一定让酒店合作项目获得成功。

    为了让酒店开发项目获得财务上的成功,酒店开发还必须注意以下3点:

    1.综合利用开发

    在中国,酒店通常是大型综合开发项目的一部分;综合开发中包含了住宅项目的开发项目,将是项目开发的最大赢家。开发商都愿意冒着商业开发低投资回报率的风险,因为商业部分的低回报都让住宅开发的高利润抵消了。 开发商也可以通过其它商业项目,如办公楼的销售、商铺的零售来获得资金回报。

    如果开发商有意保留商业开发地产的所有权,那么办公楼、零售及酒店整体开发价值将比单个项目开发价值更大。

    基于以上原因,由于酒店开发因其品牌知名度赋予了整个开发项目更高的价值,因此开发商都希望与五星级的酒店品牌合作,酒店部分的低收益被其赋予整个项目的高附加值抵消了。

    2.战略开发

    虽然单独的酒店开发并无多大意义,但是酒店开发对于开发商具有长远的战略价值。如果开发商通过当地人脉资源进行酒店项目开发,这样有助于开发商未来成功拿地。有时候,酒店项目开发附带条件就是酒店开发商获得另一开发用地,一般是住宅用地,房地产开发的利润就在于此。 3.长远规划

    中国大的房地产公司,尤其是政府关联企业或国有企业寻求收购酒店资产时,通常不考虑现有现金流的未来价值,更多考虑的是房地产价格和土地价值;结果导致酒店估值过高,潜在国际投资者一般不愿参与竞标。这样大部分国外开发商(非海外华人开发商)只能空手而归。中国成功的机构投资者都不愿投资单一资产,宁愿投资地产平台项目,经济型酒店以及提供全方位服务的酒店管理公司就是有力的例证。

    其它西方投资者如果想自己投资设立公司,这在中国酒店业和房地产市场根本行不通。

    西方商人经商的模式与中国的市场经济相抵触,房地产市场开发尤其如此。不得不说,进入中国,物换星移,又是另外一片天空。

    附注:

    2010中国经济及社会发展主要数据

    总人口1336718015·

    城市人口47%

    城市化比率2.3%

    主要城市

    上海16500000北京12200000

    重庆9000000

    深圳9000000

    广州8800000

    国内生产总值5.87万亿美元

    国内生产总值增长速度10.3%

    消费者物价指数增速6.5%

    房地产通胀率11.7%

    2010中国酒店发展主要数据

    酒店数量14237

    客房数量1673475

    床位3064684

    入住率57.88%

来源:迈点网作者:潘佩佩

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